Учитывая сегодняшнюю ситуацию на рынке недвижимости, а также огромное количество домов, выставленных на продажу, совершенно не приходится удивляться тому факту, что продавцы становятся все более гибкими в плане условий оплаты, нежели это было раньше.

  Раньше, если вы были не в состоянии оплатить полную стоимость объекта недвижимости, то удобно было купить дом или квартиру в рассрочку, которая дается на время строительства (обычно этот период составляет 6 - 9 месяцев для дома и 12-48 месяцев для квартир). Но что делать, если вы готовы купить готовое построенное жилье, куда можно переехать хоть завтра?

   Здесь как раз на помощь покупателям и приходит финансирования от продавца, которое сегодня получает все большее распространение.

   Один из самых очевидных источников финансирования при покупке недвижимости – это ее владелец, так как продавец больше всех заинтересован в том, чтобы сделка состоялась.

    В зависимости от того, насколько мотивирован продавец, он может весьма заинтересованно отнестись к идее финансирования сделки в ответ на ваше согласие уплатить запрашиваемую цену.

   Все дело в мотивации. Мотивация налицо, если продавец хочет не просто продать недвижимость, а продать ее срочно. У него нет ни времени, ни терпения, чтобы осуществить сделку «традиционным» путем, то есть выставить недвижимость на продажу, дождаться появления покупателя, поторговаться с ним о цене. Весь этот процесс способен занять несколько месяцев. Мотивация у продавца может возникнуть по самым разным причинам, включая развод, грозящую конфискацию дома за неуплату кредита, смену места работы и даже смерть кого-то из близких. Ему в подобных случаях просто не терпится переехать на новое место.

       Сделка может быть полностью зарегистрирована в Управлении Росреестра (УФСГРКиК) и даже прописана на обратной стороне документа о собственности, как и в случае с долгосрочной арендой.

1. Предоставляя покупателю кредит, продавец обеспечивает быструю продажу недвижимости даже в условиях пассивного рынка. Ваша недвижимость становится более привлекательной для большего числа покупателей из нашей базы данных.

2. Если покупатель не может получить ипотеку в банке, то продавец, финансируя сделку, может получить более высокую цену покупки.

3. Подобная сделка обычно рассматривается налоговой службой как продажа в рассрочку, и налогообложение частичных денежных поступлений откладывается до получения всей стоимости недвижимости. При умелом планировании уплата налогов может быть отложена на многие годы. Арендная плата, получаемая продавцом, освобождается от налогообложения до момента покупки или расторжения договора.

4. В заработок продавца входят проценты по кредиту. Обычно при частном кредитовании они выше, чем банковские проценты по вкладам. Это значит, что, предоставляя кредит покупателю, продавец может заработать больше, чем при продаже недвижимости за наличные деньги и размещении вырученной суммы на банковском депозите. Это имеет особую привлекательность для продавцов пенсионного возраста. В этом случае они получают стабильный и регулярный доход в виде процентов.

5. Вексель, выдаваемый при частном кредитовании, является признанной ценной бумагой. Его можно использовать в качестве залога при получении кредита в банке и при покупке очередной недвижимости или просто продать, если появляется необходимость в наличных деньгах. Правда, при продаже векселя владелец может получить сумму несколько ниже, чем указано в номинале.

6. Договор теряет силу, если ежемесячные платежи поступают не вовремя. Если покупатель не выполнил финансовые обязательства по договору, то недвижимость вновь становится собственностью продавца, причем вместе со всеми уже осуществленными платежами.

1. Вы получаете низкую процентную ставку. Возможность вести переговоры об условиях. Если банки и ипотечные компании обычно диктуют условия кредитов, то частное кредитование является результатом договоренности между покупателем и продавцом. Это касается и величины процентной ставки, и альтернативных видов залога, и нерегулярного графика платежей, соответствующего колебаниям доходов, и размера платежей в зависимости от доходности недвижимости в каждый данный момент.

2. Доступность в любое время. Кредитный рынок подвержен циклическим колебаниям и в периоды спадов порой иссякает. Частное финансирование доступно в любой момент, потому что недвижимость всегда имеет какую-то рыночную стоимость.

3. Независимость от кредитных институтов. Частное финансирование может осуществляться даже в том случае, когда вам трудно доказать свою кредитоспособность, размер доходов или уровень задолженности.

4. Отсутствие лимита аккумулированной задолженности. Если у заемщика имеются непогашенные кредиты, то банки обычно ограничивают им новые займы. Если же кредит выдается в частном порядке, то никаких лимитов для инвестора не предусматривается.

5. Гибкость в определении размера кредита по отношению к стоимости собственности. Банки и ипотечные компании выдают кредиты в размере определенного процента от стоимости недвижимости. При частном же финансировании вы можете взять в кредит 100 процентов ее стоимости.

6. Гарантия от сложностей на финансовом рынке. В тяжелые времена кредитные институты по традиции занимают очень жесткую позицию в случае невыплаты кредита и настаивают на возврате недвижимости. Расплачиваясь по займу с частным кредитором, который не хочет возвращать себе недвижимость, вы можете изменить условия и сроки платежей и поддерживать друг друга даже в условиях финансового шторма. Недвижимость остается основой стабильности и обеспечивает ситуацию, в который обе стороны оказываются в выигрыше.

7. Такая покупка - это отличные инвестиции, дающие хороший доход. Уровень риска невысок, а плечо финансового рычага может оказаться весьма большим.

8. Финансирование дает покупателю время, чтобы продать другие активы, после чего он сможет выплатить импровизированную ипотеку, предоставленную продавцом

9. Покупатель получает право распоряжения недвижимостью.

Есть продавец, который хочет продать недвижимость с предоставлением финансирования.

Большинство готовы предложить рассрочку на 50% стоимости жилья. Предположим у нас есть недвижимость стоимостью 6 млн. рублей. Покупатель платит 3 млн. рублей и на еще 3 млн. рублей продавец предоставляет финансирование на 5 лет. При этом продавец попросит процентную ставку 6% годовых.

Есть несколько вариантов возврата денег. Некоторые продавцы не переживают, вернутся ли к ним их три миллиона рублей за 5 лет - их больше интересуют проценты, сумма в конце периода выплачивается и так.

Проценты же составят в этом случае 180 000 рублей за один год. Итого за 5 лет стоимость квартиры составить 6 000 000  рублей + проценты 900 000 рублей = 6 900 000  рублей.

Наиболее распространенный и удобный вариант платежей выглядит точно так же как и в ипотечных платежах, в случае, когда ипотечный кредит предоставляется банком - платежи в течение пяти лет амортизируются (первый год - 3 млн. х 1.06) х (второй год - 3.18 млн. х 1.06) и так далее...В то время как общая сумма пяти лет амортизационных процентных платежей и основного долга делится на 60 ежемесячных платежей.

Есть также несколько вариантов окупаемости. В некоторых случаях, покупатель может захотеть погасить всю сумму в течение пары лет. Такую опцию можно внести в договор, который должен быть составлен грамотным юристом. Обойдется вам такая услуга порядка 5000 - 10 000 рублей.

Если покупатель не выполнил финансовые обязательства по договору, то недвижимость вновь становится собственностью продавца, причем вместе со всеми уже осуществленными платежами.

Вся процедура более чем законна. Обе стороны как в случае с обыкновенной сделкой отправляются в Управлении Росреестра (УФСГРКиК), где оплачивается налог на передачу собственности (кто его платит - покупатель или продавец, обычно решается предварительной договоренности). Также при совершении сделки взимается один процент от суммы финансирования.

Стоит учесть, что свидетельство будет составлен на имя нового владельца, но в документе также будут указаны его обязательства перед продавцом. По сути это та же собственность с обременением, как в случае, если человек приобретает недвижимость в ипотеку.

После того как долг будет выплачен, еще один процент от суммы займа или ипотеки должен быть заплачен в Управлении Росреестра (УФСГРКиК) - после этого обременение снимается с недвижимости, что соответственно отражается в свидетельстве. На этом сделка считается завершенной.

Если же покупатель не выполняет по договору перед продавцом все свои обязательства, то продавец просто связывается с соответствующим отделом Управления Росреестра (УФСГРКиК), предоставляет документ в котором значится, что покупатель не выполнил своих обязательств, и имя покупателя просто удаляется из свидетельства, и собственность вновь переходит к прежнему владельцу.

Продавец страхуется и не хочет передавать имущество до тех пор, пока полная сумма не будет выплачена. Продавцу проще перестраховаться и забрать свою собственность обратно в случае, если покупатель не будет платить согласно составленному платежному плану. Хотя с точки зрения покупателя, сделка получается настолько же безопасной, как и когда недвижимость покупается в ипотеку с регистрацией сделки в Управлении Росреестра (УФСГРКиК).

Контракт должен быть нотариально составлен и заверен, именно благодаря нему будут четко обозначены условия этого частного соглашения между двумя сторонами, чтобы в будущем ни у одной, ни у другой из них не возникло проблем. И сделка завершилась успешно!

Продавец может предложить покупателю недвижимость по двум различным ценам:

• по низкой цене, которая целиком оплачивается денежной наличностью;

• по более высокой цене, если он предоставляет покупателю финансирование под низкий процент.

Цена тем выше, чем продолжительнее срок кредита, ниже ставка процента и меньше платежи наличными деньгами.

Для выравнивания цен со стоимостью объектов в наличных деньгах необходимо провести «анализ наличного эквивалента». Его цель — сравнение различных цен и сроков, чтобы достичь одинаковой стоимости в наличных деньгах.

 Предположим, что по ряду сделок по продаже сопоставимых объектов стоимость 100 м2 квартиры в наличных деньгах оценена в 85 тыс. за м2. Его полная стоимость в денежном измерении 8 500 тыс. (100 м2 х 85 тыс.). Продавец предлагает квартиру за 10 000 тыс. Эта цена включает платеж наличными 500 тыс. и ипотечный кредит на приобретение квартиры (9 500 тыс.), подлежащий погашению в течение 20 лет, под 8% годовых с ежемесячными выплатами 103 тыс.. По данной ситуации возникают два вопроса:

• Имеет ли покупатель основание платить  10 000 тыс., поскольку наличная цена превышена на1 500 тыс. (10 000 – 8 500)?

• Насколько обоснованно со стороны продавца запрашивать такую цену?

   В данной сделке целесообразно учесть следующие обстоятельства. Если бы покупатель оказался способен взять у третьей стороны ипотечный кредит в 8 000 тыс. по рыночной ставке 12% и заплатить наличными собственные 500 тыс., то смог бы выплатить продавцу 10 000 тыс. (8 500 + 1 500). Ежемесячные платежи по ипотечному кредиту в 8 000 тыс. составили бы 113 333 руб.

Вместо того чтобы привлекать заемные средства третьей стороны, покупатель мог бы заплатить продавцу 10 000 тыс. (500 тыс. наличными плюс 9 500 тыс. денежный кредит по ставке 8% годовых). Такие условия для покупателя более приемлемы, поскольку позволяют ему ежемесячно выплачивать на 10 33 (8425,8 -- 7718,16) меньше. При этом покупатель может заплатить на 1 500 тыс. больше за недвижимость, финансируемую продавцом под низкий процент, за счет предоставления продавцом дешевого ипотечного кредита.