«Лишние» квадратные метры — хорошее подспорье для семейного бюджета, надежная страховка на время экономического кризиса и неплохое вложение денег. В отличие от вклада, квартира не исчезнет вместе с обанкротившимся банком и будет десятилетиями приносить не слишком большой, но стабильный доход, одновременно подрастая в цене.

Самореклама и самостоятельное общение с жильцами. Главный плюс — владелец квартиры получает 100% дохода. Не подходит для тех, кто владеет недвижимостью в другом городе, регионе или стране, а также сильно ограничен во времени — поиск и выбор жильцов, получение оплаты, ремонт, оплата коммунальных услуг (КУ) и уборка квартиры требует больших затрат времени (особенно если предлагаются дешевые квартиры посуточно);
Информационное сотрудничество с агентством. Позволяет не тратить время на перепосты в соцсетях и поиски жильцов через знакомых или объявления. Договариваться с жильцами и подбирать постояльцев приходится самостоятельно. Подходит тем, кто по каким-то причинам не может пользоваться Интернетом и/или не имеет круга знакомых для запуска «сарафанного радио» (пожилые люди, приехавшие из другого города);
Доверительное управление. Весь труд по сдаче квартиры в аренду выполняет официально назначенный профессиональный управляющий, собственнику остается только получать доход за минусом вознаграждения управляющего. Подходит всем категориям собственников.

Доверительное управление — услуга, предлагаемая агентствами и отдельными частными риелторами. Позволяет собственнику получать доход с аренды, не занимаясь организацией заселения жильцов, ремонтом и оплатой счетов. От суммы полученного дохода отнимается заранее оговоренная сумма — вознаграждение для управляющего.

Согласно п. 4 ст. 209 ГК РФ управляющий не может осуществить продажу или дарение квартиры без согласия владельца.

Этапы оформления квартиры или дома в доверительное управление

Подписание письменного «Договора доверительного управления» собственником жилья и риелтором;
Регистрация доверительного управления (согласно ст. 4 закона № 122-ФЗ). Технически регистрируется не сам «Договор», а ограничение права собственности на квартиру или дом (п. 2 ст 1017 ГК РФ);
Выдача агентству недвижимости нотариальной доверенности на управление объектом недвижимости;
Фиксация состояния квартиры и всего находящегося в ней имущества (рекомендуется составить опись).

Необходимо учитывать, что для третьих лиц (арендаторы, коммунальные службы) «Договор доверительного управления» начнет действовать только после официальной регистрации.

Правда

Управляющий квартирой полностью контролирует все процессы, связанные с ее эксплуатацией. Собственнику не нужно самостоятельно платить КУ и посещать налоговую.
Ответственность перед третьими лицами (арендаторами) имеет управляющий. После вступления «Договора» в силу ответственность арендодателя переходит к управляющему.
Риски страхуются. По согласованию с собственником квартира и предметы обстановки (техника, предметы искусства, кожаная мебель, антиквариат) могут быть застрахованы перед сдачей объекта в аренду.

Мифы

Управляющий может продать, подарить или разменять квартиру. Стандартный «Договор доверительного управления» передает управляющему только право управлять собственностью. Продажа квартиры может быть выполнена только лицом, обладающим правом собственности на объект (вещное право).
Доверительное управление — нелегальная филькина грамота. Доверительное управление имуществом (например, недвижимостью или ценными бумагами) является законной схемой получения дохода и регулируется действующим законодательством.
Доверительное управление — способ уклоняться от оплаты налогов. Платить или не платить налоги, каждый собственник решает самостоятельно. Подробнее о налогах на доходы с аренды читайте ниже.

Владельцы частного бизнеса отлично знают — затраты сил и времени необходимо учитывать точно так же, как затраты финансовые. Аренда квартиры, сданной в доверительной управление надежным профессионалам, позволяет извлечь максимум выгоды из объекта недвижимости с минимумом затрат собственных ресурсов. Комиссия, взимаемая агентом за услуги, многократно окупается благодаря отсутствию необходимости постоянно посещать квартиру и беспокоиться об испорченном ремонте, недовольных соседях и неуплаченных счетах;

Как естественный износ квартиры в ходе эксплуатации, так и различные аварии (протечки, возгорания) требуют внимания и финансовых затрат. Управляющий объектом недвижимости постоянно следит за его состоянием и на основе своего опыта своевременно делает заключение о необходимости ремонта;

Доверять оплату коммунальных платежей жильцам можно далеко не всегда. Нечистые на руку арендаторы могут месяцами присваивать себе деньги на оплату КУ, о чем хозяин квартиры узнает только тогда, когда на его личном счете скопится крупный долг. При передаче квартиры в доверительное управление оплатой КУ занимается риэлтор, лично заинтересованный в отсутствии задолженностей и знакомый со всеми нюансами данного объекта (наличие ЖСК в доме, необходимость установки счетчиков и т.д.).

Вопрос налогообложения волнует всех арендодателей, которые хотят оставаться чистыми перед законом. С точки зрения современного российского законодательства, сдача недвижимости в аренду является таким же источником дохода, как и частный бизнес, и облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% для граждан РФ и 30% для нерезидентов. Налог начисляется не только на плату за квартиру или комнату, но и на сумму коммунальных платежей (если они осуществляются за счет жильца).

К примеру, недорогая однушка, которая сдается за 15 000 в месяц, принесет своему хозяину 180 тыс. рублей в год. Если прибавить к общей сумме коммунальные платежи (3 тыс.*12=36 тыс. рублей в год), общая сумма будет составлять 216 тыс. рублей. Налог НДФЛ в этом случае будет составлять 28 080 рублей для жителей России и 64 800 тыс. рублей для нерезидентов РФ.

Помимо потери части дохода, выплата налога требует от владельца квартиры и существенных времязатрат — ежегодный расчет суммы выплат, заполнение налоговой декларации и посещение налоговой инспекции являются обязанностью арендодателя.

Позволяющие сэкономить альтернативные варианты — налогообложение по упрощенной схеме (так называемая «упрощенка») или покупка патента на аренду. Оба варианта дают возможность платить налог в размере 6%, однако требуют от владельца недвижимости регистрации в качестве ИП, ведения сопутствующей отчетной документации, внесения страховых взносов и пр. Данный вариант будет выгоден в основном лицам, уже имеющим частный бизнес и знакомым с нюансами ведения бухгалтерии.

Что грозит за неуплату налогов?

Определенный процент частных арендаторов предпочитает уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать свой арендный бизнес официально. Такое решение может быть чревато серьезными проблемами: без официального Договора аренды жильцов будет практически невозможно заставить расплатиться за пожар или протечку, а возмущенные шумом соседи могут умышленно «засветить» арендодателя в налоговой. За уклонения от налогов хозяину жилья грозит необходимость выплатить НДФЛ за весь прошедший год, а также дополнительно оплатить штраф в размере 20-40% от всей неуплаченной суммы.

Кто платит налоги при доверительном управлении недвижимостью?

При передаче квартиры в доверительное управление обязанность выплачивать налоги с дохода ложится на плечи управляющего, однако сама выплата налога осуществляется за счет собственника. Согласно действующему законодательству, налог выплачивается с суммы дохода с аренды за минусом вознаграждения управляющего.

Согласно ст. 226 Налогового Кодекса РФ управляющий выступает в качестве налогового агента, т.е. выплачивает НДФЛ за выгодоприобретателя (владельца квартиры). В том случае, если управляющий по каким-либо причинам не выплатил налог, составлять налоговую декларацию придется собственнику (п.4. ст. 228 НК РФ). По этой причине к выбору управляющего необходимо подойти со всей серьезностью.